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《與法同行》(2019年第40期):物業管理和住宅專項維修資金使用
( 刊登時間:2019-12-08,信息來源:本網,關鍵字:與法同行 )

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    《與法同行》2019年第40期(總第228期)節目回放(茂名市住房和城鄉建設局)

    近年來,隨著住房制度改革的不斷深化及城市化進程的加速,我市物業管理服務行業呈現出快速發展的態勢。越來越多的市民朋友住進了有物業管理服務的住宅小區,可以說物業管理與我們的工作、生活息息相關。下面先介紹一下我市物業管理方面的基本情況,以及物業管理相關的法律、法規。
    首先和大家共同學習一下物業管理的概念。物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。當前我市房地產正處于高速發展階段,城市規模不斷擴大,作為下游行業,物業管理服務行業也迎來了發展的高峰期。根據我們今年的統計,全市有住宅物業管理區域729個,成立業主大會175個;市區從2008年開始交存商品住宅專項維修資金,市直代管維修資金的住宅小區有273個,17.3萬戶業主;在市場監督管理部門登記的物業服務企業約260家,實際開展業務的有120多家,新建小區物業管理服務覆蓋率達100%。良好的物業管理服務為居民提供整潔舒適、秩序井然的小區居住環境。一些國內知名物業服務品牌企業也紛紛進駐茂名,推動了本地物業管理服務水平的整體提升。
    物業管理涉及千家萬戶,與物業管理相關的矛盾也十分突出。為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業的合法權益,營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境,國家和地方制定了一系列的法律法規。其中主要有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》,住建部制定的《住宅專項維修資金管理辦法》《業主大會和業主委員會指導規則》等等,這些法律法規為規范物業管理活動提供了依據。目前,我市也正在開展物業管理立法工作,根據市政府的工作部署,我局牽頭已經起草了《茂名市物業管理辦法》的送審稿,現正在按程序報批,由市司法部門進行合法性審查。
    好的,相信各位對我市的物業管理情況有了一個初步的了解。下面給大家介紹一下《廣東省物業管理條例》的有關內容。
    《廣東省物業管理條例》是我們經常用到的一部法規,《條例》于1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過。 2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂。修訂的《廣東省物業管理條例》共八章七十一條。主要內容如下:(一)第一章是總則,共六條。主要包括制定條例的目的,適用范圍,物業管理的涵義,各級政府、部門、組織、行業協會的職責。省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。市、縣(區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。各級人民政府有關行政管理部門在各自職責范圍內,做好物業管理區域內的有關工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,協調處理物業管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,維護市場秩序和公平競爭,建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案,督促其依法、誠信經營和服務,對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責,促進行業健康發展。(二)第二章是物業管理區域,共三條。包括物業管理區域的劃定和備案。規定一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業提供物業管理服務。(三)第三章是業主、業主大會及業主委員會,共二十六條。對包括業主的定義,業主大會的籌備,業主大會的召開,業主委員會的選舉、換屆、備案,業主委員會委員的資格條件、權利義務,業主委員會日常工作經費等作出具體規定。(四)第四章是前期物業管理,共八條。對前期物業管理中物業服務企業的選聘方式,收費標準,物業管理用房的配置,物業承接查驗,資料移交,業主意見建議和投訴的處理等作出規定。(五)第五章是物業管理服務,共九條。主要對業主大會成立后的物業服務企業選聘、續聘,服務收費,新舊物業交接,投訴的協調處理等做出規定。(六)第六章是物業的使用和維護,共九條。對物業管理區域內的公共建筑、共用設施設備使用維護,禁止行為,車位、車庫出售、出租,住宅專項維修資金的籌集、使用等進行了規定。(七)第七章是法律責任,共八條。對違反物業管理條例有關規定的處罰措施。(八)第八章是附則,共兩條。對條例中的共用部位、共用設施進行說明,注明條例的實施日期。
    商品住宅小區建成交付使用后,業主怎樣去成立業主大會和業主委員會?
    根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》等法律法規的規定,為了維護住宅小區內全體業主的合法權益,業主可以依法成立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益,依法履行職責。百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的,業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。符合前兩款情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內,組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決,并選舉業主委員會。業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成,業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的政府房地產行政主管部門和街道辦事處備案。
    請問業主委員會都有哪些職責?
    業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:(一)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;(二)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)督促業主、物業使用人遵守管理規約,協調處理物業管理活動中的相關問題;(五)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;(六)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。業主委員會對全體業主負責,接受業主監督。
    成為業主委員會委員需要什么條件呢?
    業主委員會委員首先必須是本小區的業主,業主的身份一般是以產權證書進行確認。而且業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生:(一)具有完全民事行為能力;(二)遵紀守法,熱心公益事業,責任心強,具有較強的公信力和組織能力;(三)遵守管理規約,履行業主義務,按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用,無損害公共利益行為;(四)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。
    在成為業主委員會委員后,還應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為:(一)挪用、侵占業主共有財產;(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用;(五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;(六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
    業主委員會委員違反這些規定的,經業主委員會會議決定中止其委員職務,并提請業主大會會議決定終止其委員職務。另外業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(三)任職期間被依法追究刑事責任的;(四)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;(五)業主大會議事規則約定的其他情形。
    下面我們來聊聊住宅專項維修資金的話題,大家購買新建商品房時需要交存住宅專項維修資金,這個資金的用途是什么,交存的標準是怎樣的?
    住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。根據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》規定,維修資金交存標準是這樣的:商品住宅的業主,非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。根據工程造價進行折算,我市目前執行的維修資金交存標準分別為: 建筑總層數7層及以下的每平方米37.5元,建筑總層數8一12層的每平方米42.5元,建筑總層數13層及以上的每平方米45元。業主交存的維修資金屬于業主所有。
    住宅專項維修資金的使用規定和辦理程序是怎樣的?
    住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造,不得挪作他用。住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。 如果需要使用住宅專項維修資金,按照以下程序辦理:(一)由物業服務企業根據維修和更新改造項目提出使用建議,沒有物業服務的,由相關業主提出使用建議。(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽名討論通過使用建議。(三)物業服務企業或者相關業主持有關材料向市住房和城鄉建設局物業管理監管科申請列支。由我局工作人員到現場進行反公示,公示七天后,如無三分之一以上反對意見,經我科審核同意后,由專戶管理銀行將所需支付的住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
    如果想了解維修資金具體情況,可登錄茂名市住宅專項維修資金公眾服務平臺查詢。


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